# 신축빌라 다운계약과 특별공급 명의대여, 계약 전에 확인해야 할 위험 신호

“계약금 부담을 줄여주겠다.” “명의만 빌려주면 돈은 우리가 내고 사례비도 지급하겠다.” 처음 들으면 주택을 저렴하게 마련하거나 별다른 노력 없이 수익을 얻는 방법처럼 보일 수 있다. 그러나 부동산 거래에서 실제 가격보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 ‘다운계약’과 특별공급 자격자의 명의를 빌리는 행위는 단순한 편법이 아니다. 계약 취소, 세금 추징, 과태료, 청약자격 제한을 넘어 형사사건으로 이어질 수 있다. 특히 신축빌라는 비교할 실거래 사례가 부족하고 분양가격의 구성도 복잡해 계약서 밖의 금액을 만들기 쉽다는 점에서 더욱 주의해야 한다. ## 신축빌라 다운계약은 어떻게 만들어지나 다운계약은 실제로 지급하는 금액보다 낮은 가격을 계약서와 실거래 신고서에 적는 방식이다. 예를 들어 실제 매매가격은 4억 원인데 계약서에는 3억5,000만 원만 기재하고, 나머지 5,000만 원을 옵션비·인테리어비·컨설팅비 또는 현금으로 별도 지급하는 식이다. 다음과 같은 설명이 함께 나오기도 한다. * “분양가를 낮게 신고해야 대출이 잘 나온다.” * “취득세를 줄여주는 서비스다.” * “나중에 되팔 때도 문제없다.” * “계약서는 낮게 쓰고 차액은 별도 약정서로 보장하겠다.” * “이 지역에서는 모두 이렇게 계약한다.” 그러나 부동산 매매계약은 실제 거래가격을 신고해야 한다. 거짓 신고가 확인되면 거래당사자에게 부동산 취득가액의 5% 이하에 해당하는 과태료가 부과될 수 있다. 계약서를 사실과 다르게 작성한 사실이 세금 신고와 연결되면 추가 세금과 가산세까지 발생할 수 있다. [국가법령정보센터—부동산 거래신고 등에 관한 법률](https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?lsId=012480) ## 당장의 절세보다 더 큰 비용이 발생할 수 있다 다운계약은 매도자만의 문제가 아니다. 매수자가 요구를 받아들여 서명하면 거래 당사자로서 함께 위험을 부담하게 된다. 국세청은 다운계약서처럼 거짓 매매계약서를 작성한 경우 양도소득세 비과세·감면이 배제될 수 있다고 안내한다. 취득 당시 다운계약이 확인되면 훗날 주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다고 생각했더라도 세금이 추징될 수 있다. [국세청—거짓 매매계약서 작성 시 비과세·감면 배제 사례] 계약서에 적힌 취득가격이 실제보다 낮으면 향후 매도할 때 취득가액을 입증하는 과정에서도 분쟁이 생긴다. 대출서류·계좌이체 내역·분양계약서의 금액이 서로 다르면 자금출처 조사나 실거래 조사에서도 설명이 어려워진다. 결국 처음에 줄였다고 생각한 세금과 비용보다 과태료, 추징세액, 가산세와 분쟁 비용이 더 커질 수 있다. ## 특별공급 명의대여는 ‘이름만 빌리는 일’이 아니다 특별공급 명의대여는 장애인·신혼부부·다자녀·생애최초 등 특별공급 자격자의 이름으로 청약한 뒤, 실제 자금과 주택 처분권은 브로커나 제3자가 관리하는 방식이다. 브로커는 대개 다음과 같이 접근한다. * “명의만 빌려주면 모든 비용은 우리가 낸다.” * “당첨돼도 실제로 입주할 필요가 없다.” * “전매한 뒤 수익을 나누면 된다.” * “합법적인 공동투자 방식이다.” * “신분증과 인증서만 주면 나머지는 대신 처리한다.” 하지만 주택법은 주택을 공급받을 수 있는 지위나 입주자저축 증서의 양도·양수, 알선과 광고를 금지한다. 거짓이나 부정한 방법으로 주택을 공급받거나 공급받게 하는 행위도 금지된다. [국가법령정보센터—주택법 제65조](https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?lsId=001809) 청약통장 자체를 넘기지 않았더라도 안심할 수 없다. 대법원은 청약계좌와 연결된 공동인증서 등을 넘긴 행위도 입주자저축 증서의 양도·양수에 포함될 수 있다고 판단했다. [대법원 2022도3044 판결](https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=234463) ## 실제로 명의를 빌려준 사람도 수사 대상이 됐다 2026년 7월 경기북부경찰청은 청각장애인의 명의를 이용해 장애인 특별공급 아파트를 분양받은 브로커·모집책·명의대여자 등 40명을 검찰에 송치했다. 수사 결과로 보도된 내용에 따르면 브로커 조직은 명의 제공자에게 건당 500만~2,000만 원을 지급하고, 계약금과 중도금을 대신 납부한 뒤 전매제한 기간이 지나면 분양권을 처분하는 방식을 사용했다. 불법 분양받은 주택은 서울 강남권 아파트를 포함해 약 30채, 분양가 합계 약 208억 원에 달했다. [MBC—장애인 특별공급 명의대여 일당 검거](https://imnews.imbc.com/news/2026/society/article/6834740_36918.html) 이 사건은 “브로커가 시키는 대로 했을 뿐”이라는 설명만으로 명의자가 책임에서 벗어나는 것은 아니라는 점을 보여준다. 공급질서 교란행위가 확인되면 공급계약이 취소될 수 있고, 국토교통부 장관은 위반자에게 최장 10년 범위에서 주택 입주자격을 제한할 수 있다. 이미 계약금을 납부했거나 입주를 준비했더라도 경제적 손실이 발생할 수 있다. ## 계약 전에 확인해야 할 8가지 위험 신호 다음 중 하나라도 해당한다면 서명을 멈추고 거래 구조부터 다시 확인해야 한다. ### 1. 계약서와 실제 지급액이 다르다 계약서에 적힌 매매가격, 계좌이체 금액, 대출 신청금액과 실거래 신고가격이 모두 일치해야 한다. ### 2. 별도의 이면계약서를 작성하자고 한다 “세무서에는 보여주지 않는 약정서”나 “당사자끼리만 보관하는 확인서”를 제안한다면 대표적인 위험 신호다. ### 3. 옵션비가 지나치게 크거나 내용이 불분명하다 실제 시공 내용과 관계없이 수천만 원을 옵션·가구·컨설팅 비용으로 분리한다면 매매대금을 감추려는 구조인지 확인해야 한다. ### 4. 현금 또는 제3자 계좌로 보내라고 한다 매도인·분양사업자와 관계없는 개인이나 컨설팅업체 계좌로 돈을 보내라는 요구는 거절해야 한다. 모든 지급내역은 계약서의 수령인과 일치해야 한다. ### 5. 신분증과 휴대전화·인증서를 맡기라고 한다 청약 신청을 대신해 준다는 이유로 신분증, 휴대전화, 공동인증서, 금융인증서, 계좌 비밀번호나 인증번호를 요구한다면 명의도용 또는 불법청약 가능성을 의심해야 한다. ### 6. 계약금과 중도금을 다른 사람이 대신 내겠다고 한다 특별공급 명의자는 형식상 계약자이고 실제 자금은 브로커가 부담한다면 명의대여 구조일 가능성이 높다. ### 7. 대출이 확정된 것처럼 설명한다 “분양가의 90%까지 무조건 대출된다”는 말만 믿어서는 안 된다. 금융회사의 최종 심사 전까지 대출은 확정된 것이 아니다. ### 8. 계약서를 먼저 쓰고 서류는 나중에 확인하자고 한다 등기부등본·건축물대장·사용승인 여부와 불법 증축 여부를 확인하지 못했다면 계약금부터 지급하지 않는 것이 안전하다. ## 신축빌라 계약 전 확인 순서 첫째, 등기부등본에서 실제 소유자와 근저당권·가압류·신탁등기 여부를 확인한다. 둘째, 건축물대장에서 주택의 용도, 전용면적, 위반건축물 표시와 사용승인 여부를 확인한다. 현장 구조가 건축물대장 도면과 다르면 불법 증축 가능성도 살펴야 한다. 셋째, 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 지역의 연립·다세대주택 거래가격을 비교한다. 신축빌라는 동일 건물의 과거 거래가 부족하므로 인근의 면적·연식·역세권 조건이 비슷한 주택을 여러 건 비교해야 한다. 넷째, 계약서에는 실제 총매매가격과 옵션의 품목·금액, 잔금일, 대출 미승인 시 처리 방법, 하자보수 책임을 구체적으로 적는다. 다섯째, 계약금·중도금·잔금은 계약서에 기재된 당사자 명의 계좌로 이체하고 영수증과 이체확인증을 보관한다. 국토교통부 부동산거래관리시스템에서는 부동산 거래신고와 신고 이력을 확인할 수 있다. [부동산거래관리시스템](https://rtms.molit.go.kr/main.jsp) ## 이미 서명했거나 서류를 넘겼다면 의심되는 계약에 이미 서명했더라도 추가 입금이나 서류 전달부터 중단해야 한다. 문자메시지, 메신저 대화, 통화기록, 계약서, 계좌이체 내역과 광고 화면을 삭제하지 말고 보관해야 한다. 계약금 반환이나 신고 정정을 약속받더라도 말로만 처리하지 말고 서면으로 남기는 것이 중요하다. 다운계약이 의심되면 관할 시·군·구 부동산 거래신고 담당부서와 세무 전문가에게 실거래 신고 정정 및 세무처리 방법을 확인해야 한다. 특별공급 명의대여나 부정청약이 의심되면 경찰 또는 국토교통부 관련 신고 창구에 상담할 수 있다. 부동산 불법거래와 중개질서 교란행위는 국토교통부 부동산거래질서교란행위 신고센터에서 온라인으로 신고할 수 있다. 상담전화는 1644-9782다. [부동산거래질서교란행위 신고센터](https://www.cleanbudongsan.go.kr/main/main.do) ## 계약서의 가격과 계약자의 이름은 사실 그대로여야 한다 다운계약과 특별공급 명의대여는 서로 다른 행위처럼 보이지만 공통점이 있다. 실제 가격이나 실제 권리자를 숨기고 서류상 다른 거래를 만든다는 점이다. “이번 한 번만”, “모두 이렇게 한다”, “문제가 생기면 우리가 책임진다”는 말은 법적 책임을 대신해 주지 않는다. 계약서의 가격은 실제 지급가격과 같아야 하고, 청약과 계약의 명의자는 실제로 주택을 공급받을 사람이어야 한다. 이 두 가지 원칙에서 벗어나는 제안을 받았다면 이익을 계산하기 전에 거래부터 멈추는 것이 안전하다. ※ 개별 계약의 효력과 세금은 거래 시기·주택 유형·당사자의 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 본 글은 일반적인 정보 제공 목적이며 법률·세무 자문이나 투자 권유가 아닙니다. 작성 지원: NETI AI