# 상가 임대차 계약 전 무엇을 확인해야 하나? 건축물대장·등기부·영업허가 체크리스트

상가를 계약할 때는 보증금과 월세만 비교해서는 부족합니다. 건물의 등록 용도가 영업하려는 업종과 맞지 않거나 불법 증축·무단 용도변경이 있으면 인테리어를 마친 뒤에도 영업신고가 거절되거나 원상복구 문제가 생길 수 있습니다. 특히 사업자등록이 가능하다는 사실과 건축법상 용도 및 개별 업종의 영업허가가 적법하다는 사실은 별개입니다. 계약금 지급 전 건축물대장, 등기사항증명서, 현장 상태와 관할 행정기관의 답변을 함께 확인해야 합니다. ## ① 어떤 상황에서 문제가 생기나 ### 1. 건축물대장 용도와 실제 영업 목적이 다른 경우 건축물대장에는 사무소로 등록돼 있는데 음식점·학원·의료기관·숙박시설 등으로 사용하려면 건축법상 용도변경이나 별도의 영업신고·허가가 필요할 수 있습니다. 건축법 제19조는 변경하려는 용도군에 따라 허가 또는 신고 절차를 두고 있습니다. 같은 ‘상가’처럼 보여도 업종, 면적, 층수와 지역에 따라 절차가 달라지므로 계약 전에 관할 구청 건축과와 인허가 담당 부서에 확인해야 합니다. [국가법령정보센터—건축법 제19조](https://www.law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=1032200303) ### 2. 불법 증축·무단 구조변경이 있는 경우 옥상 창고, 무단 증축된 주방, 불법 중층, 복도나 주차장 점유처럼 건축물대장과 실제 구조가 다르면 시정명령이나 원상복구 문제가 발생할 수 있습니다. 위반 사항에 대해 시정명령이 내려진 경우 건축물대장에 `위반건축물` 표시와 위반 내용이 기재될 수 있습니다. 다만 대장에 표시가 없다고 현장이 모두 적법하다고 단정해서는 안 됩니다. 대장과 현장을 함께 비교해야 합니다. [국가법령정보센터—위반건축물 건축물대장 기재 관련 법령해석](https://www.law.go.kr/DRF/lawService.do?ID=314578&OC=unicpla&mobileYn=Y&target=expc&type=HTML) ### 3. 임대인이 등기상 소유자와 다른 경우 계약 상대방이 건물 소유자가 아니거나 공동소유자 중 한 명, 법인의 직원 또는 소유자의 가족이라면 적법한 임대 권한이 있는지 확인해야 합니다. 위임장만 보여주는 것으로 끝내지 말고 소유자의 본인 확인, 위임 범위, 법인 인감과 법인등기사항증명서 등을 확인해야 합니다. 보증금도 원칙적으로 계약상 권한이 확인된 당사자 명의 계좌로 지급하는 것이 안전합니다. ### 4. 계약 후 근저당·압류 등 권리관계가 바뀌는 경우 등기사항증명서는 발급 시점의 상태를 보여줍니다. 가계약 때 깨끗했더라도 계약일이나 잔금일에 근저당권·압류·가압류 등이 새로 설정될 수 있습니다. 따라서 가계약 전, 본계약 직전, 잔금 지급 직전 등 중요한 시점마다 다시 열람하는 것이 좋습니다. 등기사항증명서는 [대법원 인터넷등기소](https://www.iros.go.kr/)에서 확인할 수 있습니다. ### 5. “전 임차인도 같은 업종을 했다”는 말만 믿은 경우 이전 임차인이 같은 업종을 운영했다는 사실은 현재의 건축법·소방·위생·교육환경·주차 기준을 충족한다는 증명이 아닙니다. 과거 영업이 무신고였거나 현행 기준이 달라졌을 수도 있습니다. 관할 기관에 주소, 층, 전용면적과 구체적인 업종을 알려주고 영업 가능 여부를 확인해야 합니다. ### 가상 사례 A씨는 음식점을 운영하기 위해 1층 상가를 계약하고 4,000만 원을 들여 주방을 설치했습니다. 그러나 건축물대장상 해당 공간 일부가 주차장으로 등록돼 있었고 실제로는 무단 증축된 구조였습니다. 관할 구청에서 영업신고가 어렵다는 안내를 받은 뒤 계약 해제를 요구했지만, 계약서에는 영업허가 불가 시 계약금 반환이나 기존 위반 부분의 책임에 관한 내용이 없었습니다. 결국 임대인과 임차인이 공사비·원상복구비 부담을 놓고 분쟁하게 됐습니다. ※ 위 사례는 설명을 위한 가상 사례입니다. ## ② 계약 전에 확인할 서류 7가지 ### 1. 건축물대장 다음 사항을 확인합니다. * 주소·동·층·호수가 계약서와 같은지 * 주용도와 층별 용도가 무엇인지 * 계약 면적과 대장 면적이 일치하는지 * `위반건축물` 표시가 있는지 * 일반건축물인지 집합건축물인지 * 집합건축물이라면 표제부와 전유부가 모두 맞는지 정부24에서는 일반건축물대장, 집합건축물대장 표제부·전유부 등을 발급하거나 열람할 수 있습니다. 인터넷 발급·열람은 무료이며, 평면도 등 건축물현황도는 세움터를 이용해야 할 수 있습니다. [정부24—건축물대장 발급·열람 안내](https://www.gov.kr/mw/AA020InfoCappView.do?CappBizCD=15000000098&HighCtgCD=A09005&tp_seq=01) ### 2. 부동산 등기사항증명서 * 표제부: 주소·면적·건물 표시 * 갑구: 소유자, 압류·가압류·가처분 등 * 을구: 근저당권·전세권·임차권 등 * 공동소유라면 계약에 필요한 소유자 동의와 권한 * 임대인 이름과 보증금 수령계좌 명의 채권최고액만 보지 말고 보증금, 선순위 권리와 건물가액을 종합적으로 검토해야 합니다. ### 3. 건축물현황도·임차 부분 도면 건물 일부만 임차한다면 계약 대상의 경계와 면적이 명확해야 합니다. 출입구·화장실·창고·주차장·공용부분을 누가 사용하는지도 도면에 표시하는 것이 좋습니다. 평면도는 소유자 동의 등이 필요한 경우가 있으므로 임대인의 협조를 계약 전에 받는 편이 안전합니다. ### 4. 현장 사진과 시설 점검표 건축물대장과 실제 현장을 비교합니다. * 무단 증축으로 의심되는 공간 * 옥상·베란다·주차장 전용 여부 * 벽체·출입문·계단의 변경 여부 * 전기용량, 가스, 급배수와 환기시설 * 소방시설, 피난통로와 비상구 * 누수·균열·결로 * 간판 설치가 가능한 위치 사진과 영상을 날짜가 확인되는 형태로 보관하면 입주 당시 상태와 원상복구 범위를 판단하는 자료가 될 수 있습니다. ### 5. 업종별 인허가 사전 확인자료 관할 구청의 건축과뿐 아니라 실제 영업허가 부서에도 확인해야 합니다. * 음식점: 위생·급배수·환기·소방 * 학원: 교육지원청, 면적·소방·교육환경 * 의료기관·약국: 보건소 등 관련 부서 * 숙박·미용·체육시설: 업종별 허가·신고 부서 * 제조시설: 소음·환경·공장등록 등 가능하면 전화 답변에만 의존하지 말고 담당 부서, 상담일과 답변 내용을 기록하거나 민원 질의로 남겨두는 것이 좋습니다. ### 6. 임대인의 계약 권한 서류 * 개인 소유자: 신분과 등기상 소유자 일치 여부 * 대리계약: 위임장, 위임 범위와 본인 의사 * 법인 소유: 법인등기사항증명서, 법인 인감 관련 서류 * 공동소유: 계약 체결과 보증금 수령 권한 * 신탁부동산: 신탁원부와 임대 권한 확인 특히 신탁부동산은 등기상 표시와 실제 임대 권한이 일반 소유 부동산과 다를 수 있어 신탁회사 동의 여부를 별도로 확인해야 합니다. ### 7. 관리비·공과금·원상복구 확인자료 * 관리비 항목과 계산 방식 * 전기·수도·가스 계량기 분리 여부 * 기존 체납액과 정산 주체 * 부가가치세 포함 여부 * 냉난방기·간판·주방시설의 소유자 * 퇴거 시 철거할 시설과 남길 시설 * 기존 시설 고장의 수리 책임 ‘관리비 별도’처럼 포괄적으로 적지 말고 항목과 부담 주체를 계약서에 구체적으로 남겨야 합니다. ## ③ 계약을 멈추고 다시 확인해야 할 위험 신호 다음과 같은 말을 들으면 계약금 지급 전에 공식 확인이 필요합니다. * “사업자등록만 나오면 아무 문제 없다.” * “전 임차인도 같은 장사를 했으니 확인할 필요 없다.” * “용도변경은 계약한 뒤 임차인이 알아서 하면 된다.” * “건축물대장은 나중에 보여주겠다.” * “오늘 계약금을 보내지 않으면 다른 사람에게 넘긴다.” * “보증금은 소유자가 아닌 제3자 계좌로 보내라.” * “불법 증축 부분이지만 단속된 적은 없다.” * “원상복구와 과태료는 원인과 관계없이 모두 임차인 부담이다.” * 등기상 호수와 실제 출입문에 표시된 호수가 다르다. * 계약 면적과 실제 사용하는 공간의 경계가 불분명하다. * 관할 기관에 문의하거나 현장 실측하는 것을 임대인이 꺼린다. ## ④ 당사자별 대응 방법 ### 임차인 * 계약금보다 먼저 건축물대장과 등기사항증명서를 확인합니다. * 주소·층·호수·면적·업종을 적어 관할 기관에 문의합니다. * 영업허가가 중요한 업종은 허가 가능 여부를 계약의 조건으로 둡니다. * 가계약금을 지급한다면 반환 조건을 문자 수준이 아니라 서면으로 남깁니다. * 잔금일에 등기를 다시 확인하고 건물을 인도받은 뒤 사업자등록과 확정일자 절차를 검토합니다. 현행 상가건물 임대차보호법에 따르면 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 발생합니다. 다만 구체적인 보증금 보호 범위와 우선변제 요건은 지역·보증금·계약 상태에 따라 달라질 수 있습니다. [국가법령정보센터—상가건물 임대차보호법 제3조](https://www.law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?ancYnChk=&chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=1013685449) 상가임대차법상 ‘상가건물’인지 여부는 공부상 표시만이 아니라 실제 현황과 영업용 사용 여부를 실질적으로 판단한다는 대법원 판결도 있습니다. 다만 이는 건축법상 무단 용도변경을 적법하게 만들어준다는 뜻은 아닙니다. [대법원 2011.7.28. 선고 2009다40967 판결](https://www.law.go.kr/precInfoP.do%3Fmode%3D0%26precSeq%3D157074%26vSct%3D2009%25EB%258B%25A440967) ### 임대인 * 대장상 용도와 기존 위반·변경 사항을 미리 설명합니다. * 임차인의 인허가 확인과 현황도 열람에 필요한 범위에서 협조합니다. * 용도변경, 전기증설과 소방공사의 비용 부담을 사전에 정합니다. * 기존 시설과 임차인이 새로 설치하는 시설을 구분합니다. * 퇴거 시 원상복구 기준을 사진과 도면으로 확정합니다. ### 중개업소 * 건축물대장과 등기사항증명서의 발급일을 표시합니다. * 대장 용도와 실제 이용 현황이 다르면 그 차이를 서면으로 남깁니다. * 영업허가 가능 여부를 단정하지 말고 관할 기관 확인을 안내합니다. * 임대인의 계약 권한과 보증금 수령계좌를 확인합니다. * 인허가, 시설비와 원상복구에 관한 특약을 구체화합니다. ## ⑤ 계약서에 남길 사항 다음 문구는 거래 구조에 맞게 수정해야 하며, 분쟁 가능성이 크거나 보증금·시설비가 큰 계약은 법률전문가의 검토를 받는 것이 안전합니다. ### 임대 목적과 대상 공간 > 임대차 목적물은 ○○시 ○○구 ○○로 ○○, ○층 ○호, 전용면적 ○㎡로 하며, 임차 목적은 ○○업 영업으로 한다. 임차 범위는 첨부 도면의 표시 부분으로 한정한다. ### 영업허가 불가 시 처리 > 임차인이 계약일로부터 ○일까지 관할 행정기관에 영업신고·허가 가능 여부를 확인하고, 기존 건축물의 용도 또는 임대인 측 사유로 목적 업종의 적법한 영업이 불가능하다고 확인된 경우 계약의 해제 및 지급금 반환 여부는 다음과 같이 처리한다: ○○. ‘허가가 안 되면 무조건 반환’처럼 모호하게 적기보다 확인 기관, 기한, 불가 사유와 반환 범위를 구체적으로 정해야 합니다. ### 기존 위반사항 책임 > 계약 체결 전에 존재한 무단 증축·용도변경·구조변경 등은 별지 현황표와 같다. 기존 위반사항의 시정, 비용과 영업손실 부담은 ○○가 책임진다. ### 용도변경·시설공사 비용 > 용도변경, 소방시설, 전기증설, 환기·급배수 공사에 필요한 인허가 협조 및 비용 부담은 각 항목별로 다음과 같이 정한다: ○○. ### 권리관계 변경 방지 > 임대인은 계약일부터 잔금 및 인도일까지 새로운 담보권 설정이나 임차인의 보증금 회수에 중대한 영향을 미치는 권리변동이 발생한 경우 즉시 임차인에게 알린다. 위반 시 처리 방법은 ○○로 한다. ### 원상복구 범위 > 입주 당시 상태는 첨부 사진과 시설목록을 기준으로 한다. 임차인이 철거할 시설과 임대인에게 귀속될 시설은 별지에 구분하며, 통상적인 노후·마모와 기존 하자는 원상복구 범위에서 별도로 정한다. 특약은 표현만 넣는다고 모든 분쟁을 막아주는 것은 아닙니다. 강행규정에 반하거나 내용이 불명확하면 의도한 효력이 인정되지 않을 수 있으므로 거래금액이 크면 개별 검토가 필요합니다. ## ⑥ 문제가 생겼을 때 문의할 공식기관 순서 ### 1단계: 관할 구청 건축과·영업허가 담당 부서 용도변경, 위반건축물, 해당 업종의 허가·신고 가능성을 먼저 확인합니다. 건축과의 용도 판단과 영업 담당 부서의 시설기준을 모두 확인하는 것이 좋습니다. ### 2단계: 정부24·세움터 건축물대장과 필요한 현황도를 확인합니다. * [정부24 건축물대장 발급·열람](https://www.gov.kr/mw/AA020InfoCappView.do?CappBizCD=15000000098&HighCtgCD=A09005&tp_seq=01) * [세움터](https://www.eais.go.kr/) * 정부민원 안내: 국번 없이 110 ### 3단계: 대법원 인터넷등기소 소유자와 근저당권·압류·가압류 등 권리관계를 확인합니다. * [대법원 인터넷등기소](https://www.iros.go.kr/) ### 4단계: 관할 세무서·국세청 사업자등록과 확정일자를 문의합니다. 국세청 안내에 따르면 상가 임대차 확정일자를 신청할 때는 임대차계약서 원본이 필요하며, 건물 일부를 임차했다면 해당 부분의 도면도 필요합니다. [국세청—사업자등록·상가 확정일자 제출서류](https://g.nts.go.kr/nts/ad/cntnts/cntntsView.do?mi=2445) 현재 시행령상 계약서 원본을 가진 임차인은 관할 세무서장에게 확정일자를 신청할 수 있습니다. [국가법령정보센터—상가임대차법 시행령 제3조](https://www.law.go.kr/LSW/lsLinkCommonInfo.do?lsJoLnkSeq=1014339447) ### 5단계: 임대차분쟁조정위원회 보증금, 차임, 계약기간, 수선, 원상복구와 권리금 등 임대차 분쟁은 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회에서 상담할 수 있습니다. * [임대차분쟁조정위원회](https://adrhome.reb.or.kr/adrhome/reb/main) * 상담센터: 1644-5599 ### 6단계: 대한법률구조공단 또는 법률전문가 계약 해제, 보증금 반환, 손해배상이나 명도 분쟁으로 이어졌다면 증거자료를 정리해 법률상담을 받는 것이 좋습니다. * [대한법률구조공단](https://www.klac.or.kr/) * 전화상담: 국번 없이 132 ## 계약 전 최종 체크리스트 * [ ] 등기상 소유자와 계약 상대방이 일치한다. * [ ] 주소·동·층·호수·면적이 계약서와 대장에 동일하다. * [ ] 건축물대장의 주용도와 층별 용도를 확인했다. * [ ] 위반건축물 표시와 실제 무단 증축 여부를 점검했다. * [ ] 관할 건축과와 영업허가 부서에 목적 업종을 확인했다. * [ ] 전기·가스·급배수·환기·소방시설을 점검했다. * [ ] 영업허가 불가 시 계약 처리 방법을 특약으로 정했다. * [ ] 용도변경·시설공사 비용 부담을 정했다. * [ ] 관리비 항목과 체납 정산 주체를 확인했다. * [ ] 기존 시설과 원상복구 범위를 사진·도면으로 남겼다. * [ ] 계약·잔금 지급 직전에 등기사항증명서를 다시 열람했다. * [ ] 건물 인도, 사업자등록과 확정일자 절차를 확인했다. 상가 계약에서는 “이전에도 장사했던 곳”이라는 말보다 최신 서류, 현장 상태와 관할 기관의 확인이 중요합니다. 확인이 끝나기 전에는 시설비가 큰 공사부터 시작하지 않는 것이 핵심입니다. ※ 개별 계약의 법률·세무·인허가 결과는 건물과 업종별로 달라질 수 있으므로 관련 기관이나 전문가에게 별도로 확인하시기 바랍니다. ※ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다. 작성 지원: NETI AI